从青岛楼市话胶州楼市的发展，胶州适合在哪儿买楼？

青岛楼市20年，是全国的一个缩影，也是青岛城市发展的一个缩影。今天让我们从青岛楼市聊聊胶州楼市的发展及如何在胶州买房？（本文全长2000字，胶州本地人买房亲身经历总结，耐心看完，定有收获。本人2002年来胶州，首套房新城区，现住少海边，正准备在上合搞一套投资）。

胶州市

一、青岛楼市的发展轨迹

青岛地区楼市20年的发展，从以老火车站一带市南区为核心的老城区，到市政府搬迁后市南东部及崂山区的快速崛起，市北四方老工业区的升级改造及生活条件改善使得楼市快速上升，西海岸靠着强大的工业优势吸引了大量外来人才推高了当地楼市。

近10年来李沧板块尤其是东李板块成为新的增长点，随着地铁及交通条件的大力改善及政策的跟进，房地产市场迅速外溢，城阳、即墨、胶州发展迅速，蓝谷、上合、胶东一个个政策的加持推高了各地热点。

上合经济开发区

但遗憾的是，僧多粥少，布局不错，但布局太多，面太广。抛开已有多年发展的城阳、即墨、胶州、胶南几个老县城城区外，蓝谷、红岛、上合这几个大的板块完全是在政策的加持下，在荒郊野地重建基础设施，建起一座座新城。

二、胶州楼市发展及胶州新城区的楼市概况

本世纪初随着房地产市场的迅速发展，胶州掀起了一股造城运动。胶州新城区在完成三里河改造的同时，大量的住宅小区几年时间迅速建成，紧靠市政府和老城区，新城区用不到10年的时间，基本完成了基础设施到住宅小区的建设，吸引了大量老城区改善型住房的人们及当地农村的人们到城里买房。

三里河公园

现在看来，胶州新城区的规划还是相当不错的，以三里河公园为主线，以向东向南扩展为主，向西和向北老城扩展为辅。用近20年的时间，三里河南北两岸布满新建小区，胶州城市面貌得到大幅提升，人们的居住环境确实得到很大改善。

胶州市政府周边、三里河两岸的建设已趋完成，2015年前后，胶黄铁路东边建设加速，尤其是机场的搬迁、瑞华小学的建设加速了周边小区的建设。南边的青年湖周边同样，天一仁和、融创、恒大的三个超级大盘的入驻迅速点燃了青年湖周边的激情，但可惜的是，伴随房地产的冷却，恒大和融创相继出现问题。无论短期如何，青年湖周边紧靠新城区的区域优势决定了这个区域仍是有巨大发展潜力的。

胶州新城

向东发展就是少海、向南延伸就是上合新区。在20年前胶州新城区建设的同时，少海新城的造城运动也同步启动了，胶州经济开发区即后来的上合新区的基础设施建设也在那个时候已经规划并建设了。

三、少海新城的造成运动及当前楼市潜力

本世纪初启动的少海新城建设，庞大的极具吸引力的规划、全国各地兴起的造城运动、房地产市场的疯狂无序扩张，迅速吸引有实力的资本的介入。从湿地公园等基础设施建设开始，迅速建起了大量的高端别墅和住宅。几年时间，围绕少海周边，一座新城拔地而起。

美丽的少海

少海新城有个特别，当初规划非常好，有少海美景，有大型商业区，但当时没有想明白的是，少海新城的人哪里来？胶州老城区几十万的人口被胶州新城区吸走了，青岛人在本地买房的选择余地很大，有崂山、有浮山后、有东李、有城阳，哪一个条件都要比少海强得多。外地人列根本不知道少海这么个地方，更别提来买房了。

建的快，停的也快。大量的别墅建成后，初期的销售还不错，但指望胶州本地不可能有这么大的消化能力，销售持续10多年，一直到今天还在继续。没有人流，即使销售了，入住率也非常低，从晚上的灯光可见一斑。全国最大的别墅鬼城由此得名。当年的中信五星级酒店、最豪华的富人区“天鹅堡”、欧洲小镇等都是那个年代的杰作，成了少海周边的烂尾楼，直到今天还难以收拾。

烂尾楼欧洲小镇

令人可喜的是，2016年开始的新一轮的楼市，消化了历史上所有的少海新城的库存，同时又有中海、新城、保利、龙湖等大牌入驻，本地联谊地产也同步建设。新一轮的建设迅速布满了少海周边，大量的炒房客这个时候真的看好了少海新城，纷纷下手。

胶州新城的迅速东扩、东方医院的启动、机场的搬迁等几大动作，使得少海新城与胶州新城区已经连为一体，加上今年5月份即将开业的龙湖天街，少海新城周边的环境进一步完善。周边的楼市从2016年开始，一直到2019年，热度持续三年。尽管近两年有所降低，除飞机噪声对北湖东边有所影响外，对其它区域影响极其有限。相信随着基础条件的改善，加上少海优美环境的加持，少海新城一定会是胶州接下来几年房市的热点地区。

胶州东方医院

四、上合新区，国家政策的加持及区位优势决定了其是适合将来投资的地方

上合新区是胶州楼市的另一个重点区域，从最初的胶州经济开发区到2018年的上合新区，上合新区的楼市从无到有，从有到迅速膨胀。上合新区的政策太具吸引力了，国家级新区，大量企业入驻，超前的高标准规划等。房地产大鳄纷纷入驻，2018年最疯狂的时候，一批批炒房客排队购房，外地购房客的大巴车争相占位，热度持续不到一年，迅速冷却。至今为止，青岛大学的搬迁还未实质性开始、地铁建设遥遥无期。这可能是一个新城建设的必经阶段吧。国家政策的扶持、良好的区域优势，从长远来看，上合新区的发展潜力应是非常巨大的，与偏安一隅的蓝谷相比，具有明显的区位优势，可从地图上看下，上合和红岛正好位于青岛的经济发展的中心位置，两个区域有条件成为青岛楼市的潜力股。

上合示范区

胶东版块和老城区版块不多讲了。众所周知的原因，胶州的重点就是在东部和南部，具体点说，就是新城区、少海新城、上合新区三个版块。

最后，胶州买楼的建议：

综合上述，胶州买房的选择就很明了了，从大的区域讲，如果你有孩子需要上学，喜欢热闹，就选择非常成熟的新城区。如果你想改善，又喜欢安静的环境，选择少海周边没有错（机场噪声影响较大的少海北湖东北角除外）。如果你想投资，近5~10年没有资金紧张压力，选择上合新区应该是可以的，当前楼市应快到了低谷的时候了。

以上仅是个人作为长期住在胶州的一个青岛人的看法，仅供参考。