五环外最横的板块 海淀北我只给排第三

海淀北、昌平南、崔各庄、后沙峪、东坝北、朝阳北路…五环外的板块光是码字说，我估计我能给您写出大几百字来。不过我认为没必要，大家伙儿无外乎想知道的就是五环外一堆置业板块中谁比较强势，以及理由，今天我们就来说说这事儿。

写在开头，本文不代表佳爷房谈团队观点，仅代表我个人观点而已。

先来说说我个人认为最简单的一个判断标准——开发商拿地思维。

您就记住了，开发商是专业干这个的，他看准的地界不能说100%准确，但一定比大部分人的认知更准一些。还是那个道理，我们没有必要拿自己的认知挑战人家的饭碗。判断地界开发商是最专业的。

所以，通过开发商对于土地的认知，我们可以轻松地将近期没有供地的东五环拿出去，因为判断不了最近没有土地供应。然后我们可以顺手拿掉南五环和西五环，因为这俩地方的土地都没那么抢手，换句话说开发商认为不热门。西五环附近的土地，2021年至今基本都是一手价格成交，只要有开发商报名基本等于地就给谁。南五环？您要知道，南城商品住宅地块稍微有点竞争的，都在三环…五环压根儿不带玩儿。

所以如果按照开发商逻辑而言，海淀北、昌平南、崔各庄这仨地方就是最抢手的地界，所以也就是最横的五环外当下新盘置业板块。

这仨板块怎么排序？谁做头把交椅呢？可以分两种思路看。

思路一，继续用开发商思维，哪里开发商在玩儿命抢哪里就是最横的。如果按这个逻辑，海淀北排第一，昌平南排第二，崔各庄排第三。

理由是，海淀北的永丰在刚过去的9月份竞拍了三宗商品住宅地块，开发商抢的最凶，其中一块低容积率地块甚至干到了现场摇号决定给谁。这个情况在昌平南与崔各庄，不存在。所以第一肯定是海淀北。

按这个逻辑，昌平南至少在土地竞拍端，抢到了溢价率上限之后的现房面积竞报阶段，比如现在的建发珺和府、北清橡树湾，而崔各庄奶西片区明显没抢这么狠。所以昌平南行二、崔各庄行三。

然而我个人在排序端不是十分倾向这种简单粗暴的方式，毕竟这里还有个问题，这个几个出什么产品，做什么品质的玩意儿？如果排名行三的崔各庄出来的产品品质明显高于其他，且价格相对合理呢？这毕竟就是崔各庄奶西片区正在发生的事情。

所以我个人更倾向用思路二的方式去排序这三个区域——利润法。

如果用利润法，就涉及去看土地成本问题。毕竟成本合理利润充足，做出来的产品品质多少会高一些。如果用这个方式去看，利润最高的是崔各庄奶西片区、其次是昌平南、最后才是海淀北。

户型？不太好比，因为各家出的户型产品不大相同，尤其是海淀北新的三宗住宅用地，到现在没有准确的面积区间，就更甭说准谱的户型设计了。

售价？明显海淀北与昌平南利润没那么可观，大概率会顶着限制均价进行销售，而崔各庄的奶西片区已经有新盘项目打折销售了。所以明显售价一档看上去也还是奶西更靠谱一些。

综上，我个人的判断是如果用利润法去排序，当下的崔各庄＞昌平南＞海淀北。海淀北虽然在板块上占优，但是利润率明摆着在哥仨里最低。所以这是为什么我之前就说海淀北现有的新盘能买就买的原因，毕竟现有这波利润率还是高一些，自然品质也更好一些。

最后来说说疑问，我猜肯定会有人说你这个没算上歇甲、朝阳北路、西北旺、朱辛庄等等未来会有供地的区域，不科学。是的，我承认。然而，我也说过，看不到这些未来供地的地块具体数据，也不知道人家何时入市，您能让我说什么？活在当下，就是把眼前的能看明白就好，至于未来不确定的我没本事猜的通透。